LAS ÚLTIMAS NOTICIAS – Por la pandemia y el alto desempleo, atrasarse en el arriendo o desistir de firmar la promesa de compraventa de un inmueble son situaciones cada vez más frecuentes. Bien lo sabe Macarena Letelier, directora ejecutiva del Centro de Arbitraje y Mediación (CAM) de la Cámara de Comercio de Santiago, cuya especialidad es el arbitraje comercial. “En términos de mediación, más del 50% de los casos son por incumplimientos en materia de arrendamiento. Si antes se veían siete casos, ahora van 13. Es una crisis que nadie esperaba ni estaba preparado’, dice.
Frente a conflictos ligados a arriendos y compra de bienes raíces se suele pensar que los únicos caminos son entablar una demanda en el Juzgado de Policía Local, Tribunales de Justicia o pedir ayuda en la municipalidad.
Pero aunque cultiva un bajo perfil, la CAM funciona hace 28 años con un equipo de abogados y árbitros con competencias legales para llevar arbitrajes rápidos -demoran unos 6 meses en casos como incumplimientos de contrato. Y tiene otra gracia: los costos son conocidos de antemano.
El centro también promueve las mediaciones y conversaciones entre las partes -dirigidas por un mediador neutral- que buscan llegar a acuerdos rápidos, sin pasar por la vía legal (aunque el acuerdo final sí queda estipulado en un contrato legal). Incluso en medio de la pandemia, han seguido funcionando por videoconferencia, destaca Letelier.
Las mediaciones
“La mediación es voluntaria y busca que se llegue a un acuerdo entre las partes. Y para eso se tienen que sentar a conversar. Hay que instalar una cultura de que los conflictos se resuelven también dialogando; el ejercicio de dialogar para llegar a acuerdo es necesario hoy. Esto está muy desarrollado en otros países y debiera ser siempre la primera manera de enfrentar un conflicto. Decir, por ejemplo, que si algo no se puede cumplir de cierta manera, sí se podría hacer de otra’, dice Letelier, quien destaca el rol de mediador cuando las partes no quieren transar: ‘Es un apoyo real; permite que se respeten los turnos de conversación o que se logre un ambiente de confianza”.
Alberto Chacón es abogado con más de 45 años de experiencia, fue fiscal en BancoEstado y ejerce como mediador en la CAM. “Los tribunales tienen un alto costo para las partes; pierdes millones de pesos, tiempo y energía, aparte de la mala onda y los pleitos. No digo que no hay que ir a los tribunales, pero me he transformado en un fanático de la conversación. Muchas veces en la mediación la plata es importante pero no es lo único, sino también salvar la relación porque hay intereses recíprocos de seguir adelante”, dice.
Las sesiones de mediación son cortas, dice, e incluso se puede llegar a resultados en tres semanas. Cuenta que hace poco le tocó mediar un conflicto entre dos abogados por un arriendo impago. “Una persona debía $5 millones por el no pago de varios meses de arriendo con un contrato vigente hasta 2021”, cuenta. El resultado fue que el arrendatario se comprometió a pagar la deuda de tres mensualidades y los gastos comunes a cambio de finiquitar el contrato. ‘Más de la mitad de los casos finalizados han llegado a acuerdo. El juicio debería ser la última opción’, opina.
El servicio tiene un costo mínimo de 7 UF ($200.000): contempla el pago de honorarios del mediador y la tasa de administración de CAM Santiago. Debido al alza de conflictos por la pandemia, acaban de lanzar un programa ‘pro bono’ para pymes y personas naturales: la idea es concretar 1.000 mediaciones gratuitas para mediar en conflictos de menos de 3.000 UF ($86.000.000); hay que postular online en la página camsantiago.cl , presentando una copia del contrato que origina la controversia.
Los arbitrajes
Un arbitraje, en tanto, demora en promedio un año en tener resultados. “Entre 40% a 45% terminan en acuerdo. Habla de un sistema eficiente, porque si bien tiene un costo, que es en relación a la cuantía del caso, se logra resolver el conflicto de una manera más cercana porque hay audiencias con el árbitro”, afirma Letelier.
El arbitraje funciona igual que un juicio regular; si la parte acusada no asiste, se declara en rebeldía y debe ser notificada. La gracia es que no necesita contar con un abogado para iniciar el arbitraje y sabrá de antemano cuánto le costará.
Para optar a la fórmula, debe estar estipulado en el contrato de arrendamiento o compraventa que ante conflicto entre las partes se pueden resolver por medio de un arbitraje de la CAM. ¿Precios? Se deben pagar los honorarios del árbitro y la tasa administrativa de la CAM, que depende del monto en disputa. Por ejemplo, si el conflicto implica deudas por menos de 500 UF (en torno a $14.000.000), el proceso cuesta 12,5 UF ($358.000). ‘Es un acto de transparencia y certezas donde puedes saber que, si hay un incumplimiento de contrato y me quedaron debiendo 200 UF, ingresas al tarifario de la CAM Santiago el monto, saber con antelación cuánto se va a cobrar por el arbitraje’, cierra Letelier.
